Het renteniveau dat de Europese Bank hanteert was al erg laag, maar is het afgelopen jaar nóg verder gedaald. Deze daling breekt werkelijk alle records. Zelfs Karel de Vijfde zou op zijn neus kijken. Sinds hij de rentetarieven in 1540 voor Nederland vastlegde, is de rente nooit zo laag geweest.

Voor spaarders zijn de lage rentestanden teleurstellend. Geld op een spaarrekening levert niet al te veel op. Maar voor huizenkopers is het lage renteniveau juist goed nieuws, immers het rentepercentage is een maatstaf voor de hypotheekrente. Hoe lager de hypotheekrente, hoe lager de maandlasten. Dit is dus hét moment om een woning te kopen. In sommige gevallen is een huis kopen nu zelfs voordeliger dan een huis huren. Daarnaast is er een ruimte keus aan woningen voor een redelijke prijs.

Ook huizenbezitters kunnen volop profiteren van de lage rentestand. Als die hun bestaande hypotheek oversluiten, maken ze voor de komende jaren gebruik van het lagere rentetarief.

Informeer naar de mogelijkheden bij Alex de Bakker van EstatePlan.

Wie een huis wil kopen, moet vooraf flink sparen. Want vanaf volgend jaar gaat de maximale bedrag voor een hypotheek omlaag. Dat wil zeggen dat je minder kunt lenen. De komende jaren daalt de lening voor een nieuwe hypotheek verder. Deze daling zet door tot 2018. Dan komt het bedrag dat je mag lenen voor de aankoop van een huis precies overeen met de waarde van de woning. De aankoopkosten voor makelaar, notaris en overdrachtsbelasting kunnen dan niet meer in de hypotheek worden meegefinancierd.

De nieuwe regel was al even bekend. Maar hoe zit het nu precies? De verlaging is een gevolg van de aangepaste wettelijke normen. De overheid baseert deze norm op berekeningen van het Nibud dat jaarlijks vaststelt welk deel van het inkomen iemand maximaal kan besteden aan zijn hypotheek. Voor volgend jaar dalen deze bedragen  flink. Om een huis te kopen heb je voortaan een gevulde spaarpot nodig.

Naar 100%

Twee zaken veranderen in 2015. De maximale hypotheek ten opzichte van het inkomen (loan to income) én de verhouding tussen de waarde van de woning en het inkomen (loan to value) dalen. Waar je in 2014 nog 104% van de woningwaarde mocht lenen, geldt voor 2015 een percentage van 103%. In 2018 zakt dat percentage naar 100%. Ter vergelijking: Voor de crisis kwam het voor dat huizenkopers tot boven 115% leenden.

Minder lenen

Uiteindelijk komt het erop neer dat de leencapaciteit omlaag gaat. Stel je hebt een inkomen van 30.000 euro. Je partner werkt parttime en verdient 20.000 euro. In 2014 kon je nog een hypotheek krijgen van ruim 252.000 euro. Vanaf 1 januari is de maximale hypotheek lening  nog 232.000 euro. De maatregel raakt vooral gezinnen die drie keer modaal verdienen. Zij mogen volgend jaar ruim 7% minder lenen.

Een paar rekenvoorbeelden:

Meer informatie? Raadpleeg financieel adviseur Alex de Bakker van EstatePlan

Voor wie in een verzorgingsinstelling woont, of gaat wonen, keren oude tijden terug. Vroeger moest eerst het eigen vermogen worden aangesproken om de verzorging te betalen -in de volksmond heette dat ‘het opeten van het eigen huis’-, voordat een beroep kon worden gedaan op sociale voorzieningen .Deze regeling is in 1997 afgeschaft. Een verblijf in een verzorgingsinstelling is dan nagenoeg gratis, maar anno 2014 is dat weer helemaal teruggedraaid.

Huidige regeling

Sinds 1 januari 2013 is het vermogen weer een belang gaan spelen. Hoe hoger het inkomen,  hoe hoger de eigen bijdrage. Onder de huidige regels is de eigen bijdrage voor het verblijf in een AWBZ-instelling weer afhankelijk van het inkomen (volgens box 1) en vermogen (volgens box 3). Sinds 1 januari 2013 wordt 8% van het vermogen bij het bijdrageplichtige inkomen meegeteld naast de 4% die reeds in het verzamelinkomen zit.

Wilt u uw vermogen (spaargeld, eigen huis) beschermen voor uw kinderen of kleinkinderen? Dan zijn er verschillende mogelijkheden:

1.         Het schenken aan (klein)kinderen.

2.         Het inbrengen van het vermogen in een bv.

Beide opties kunnen fiscale gevolgen hebben, laat u daarom hierover grondig adviseren.

Hoogte eigen bijdrage

Voor de bepaling van de hoogte van de eigen bijdrage wordt naar de inkomens van twee jaar eerder en het vermogen van drie jaar eerder gekeken. Een schenking in 2014 heeft dus pas effect in 2017. Het is echter mogelijk te verzoeken om een zogenoemde peiljaarwijziging. De eigen bijdrage wordt dan gebaseerd op het geschatte inkomen van het lopende kalenderjaar. Dit verzoek moet wel worden gedaan binnen drie maanden na afloop van het kalenderjaar of in het kalenderjaar zelf.

Restschuld na verkoop eigen woning

Als u onlangs uw woning heeft verkocht en de opbrengst is lager  dan de hypotheekschuld, dan blijft u zitten met een restschuld. Dat is op zich al een vervelende situatie. Tot voor kort was de rente op die restschuld die u aan de bank moet betalen ook nog eens niet-aftrekbaar. Dat maakte deze situatie extra vervelend en leidde vaak tot financiële problemen.

Toch aftrekbaar

Inmiddels is bekend geworden dat de rente op een dergelijke restschuld tijdelijk toch aftrekbaar is in box 1. Dat betekent dat u deze rente, in aftrek kan brengen op bijvoorbeeld uw looninkomsten. Net zoals dat ging bij de hypotheekrente toen u het huis nog bezat. Deze aftrekpost levert dan een belastingvoordeel op. Zo wordt de pijn iets verzacht.

Voorwaarde

Deze regeling is alleen van toepassing als u tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 uw woning heeft verkocht en met een restschuld bleef zitten. De rente van die schuld is dan gedurende een periode van tien jaar toch nog aftrekbaar.

Patrick Caljouw

Caljouw Belastingadvies LLP

In 2013 zette de daling van de hypotheekrente fors door. Een van de belangrijkste oorzaken is dat geldverstrekkers nu iets lagere rentetarieven hanteren bij het aangaan van een annuïteitenhypotheek. Bij deze hypotheekvorm lopen banken veel minder risico. Daarnaast mogen de aankoopkosten van een woning nog maar voor een deel met de hypotheek worden meegefinancierd. Ook dat betekent minder risico voor de bank.

Historisch lage rente

Ook in 2014 komt de daling van de hypotheekrente nog niet tot stilstand, volgens Alex de Bakker van EstatePlan. De financieel adviseur gaat uit van een hypotheekrente van 3,45% voor 10 jaar vast en 4% voor 20 jaar vast. “Historisch laag”, zegt Alex de Bakker. “Dus aantrekkelijk voor huizenkopers. In combinatie met de gedaalde prijzen op de woningmarkt zorgt de lage rente ervoor dat kopen op dit moment vaak voordeliger is dan huren. Het is dan ook een prima instapmoment.”

Startersregeling

Een andere stimulans om juist nu een huis te kopen is de Startersregeling. Hierbij verstrekt de gemeente een renteloze lening aan starters op de woningmarkt, voor de aanschaf van hun eerste droomhuis.

Voorspelling

De hypotheekrente is structureel laag en dat zal de komende jaren ook zo blijven verwacht Alex de Bakker. “Europa is gebaat bij een lage rente en banken lenen ook goedkoper geld uit omdat ze minder risico lopen doordat veel cliënten hun hypotheek tegenwoordig annuïtair aflossen. Tel daarbij op de lage inflatie, en op sommige onderdelen zelfs deflatie, die ervoor zorgt dat de rente niet stijgt.”

Een andere factor die meespeelt in de lage rentestand is de vergrijzing in heel Europa zegt de financieel adviseur. “Als je kijkt naar Japan, dat al twintig jaar met vergrijzing kampt, zie je dat de rente daar gedurende een langere periode ook extreem laag is. Want ouderen hebben minder te besteden, dus is er minder vraag naar geld, dat drukt de rentestand. Daarom voorspel ik voor een langere periode stabiele huizenprijzen en een blijvende lage hypotheekrente.”

Doordat de rente op spaartegoed laag is, lossen veel huizenbezitters extra af op hun hypotheek. Dat zorgt weer voor minder koopkracht en ook dat drukt de rentetarieven.

Zie onderstaande grafiek.

Scheidende ouders moeten sinds 1 maart 2009 een ouderschapsplan opstellen en dat plan overleggen bij de indiening van het echtscheidingsverzoek. Ook voor ongehuwde stellen met kinderen is het raadzaam zo’n plan op te stellen. Uit het ouderschapsplan moet in ieder geval blijken hoe ouders de zorgtaken met betrekking tot de kinderen hebben verdeeld, hoe informatie over de kinderen wordt uitgewisseld en wie welk aandeel van de kosten van de kinderen draagt. In 2013 is de manier waarop wordt berekend welke kinderalimentatie de alimentatieplichtige ouder moet betalen ingrijpend gewijzigd. In dit artikel schets ik de belangrijkste elementen.

Behoefte van de kinderen

Bij de vaststelling van kinderalimentatie moet in de eerste plaats worden gekeken naar de behoefte van de kinderen, met andere woorden naar hetgeen de ouders tijdens hun huwelijk of samenwoning in verband met de verzorging en opvoeding van hun kinderen maandelijks uitgaven. Sinds 1 januari 2013 moet het netto besteedbaar inkomen van de ouders worden verhoogd met het kindgebonden budget dat zij (mogelijk) tijdens hun relatie ontvingen. Aan de hand van het gevonden netto gezinsinkomen wordt de behoefte uitgelezen met behulp van een door het NIBUD samengestelde tabel.

Kindgebonden budget

Als gevolg van de scheiding gaan de ouders er in de praktijk vrijwel altijd financieel op achteruit. Waar zij wellicht tijdens de relatie nog niet in aanmerking kwamen voor kindgebonden budget is dat doorgaans na de breuk wel het geval. De behoefte wordt in dat geval volgens het nieuwe systeem verminderd met dat (hogere) kindgebonden budget. Het bedrag dat overblijft is het eigen aandeel van de ouders. In principe moeten zij dat bedrag maandelijks samen bijeen brengen om de kinderen op dezelfde manier te kunnen blijven verzorgen als tijdens de relatie.

Draagkracht

Als de behoefte is vastgesteld wordt gekeken naar de draagkracht van de ouders, oftewel naar de mate waarin de ouders kunnen bijdragen in de kosten van hun kinderen. Op 1 april 2013 is door de landelijke expertgroep een nieuwe versie van het rapport Alimentatienormen geïntroduceerd, in de praktijk ook wel het Tremarapport genoemd. Vanaf die datum wordt de draagkracht op een radicaal andere manier vastgesteld. Er wordt niet meer gekeken naar de werkelijke lasten van de alimentatieplichtige, maar naar het netto besteedbaar inkomen. De lasten worden op forfaitaire wijze meegenomen.

Zorgkorting

Globaal komt het er op neer dat 30% van het netto inkomen wordt gereserveerd voor woonlasten. Vervolgens wordt een bedrag van 860 euro gereserveerd voor de overige kosten van het levensonderhoud van de alimentatieplichtige ouder. Van het besteedbaar inkomen dat overblijft is 70% beschikbaar voor kinderalimentatie. Daarmee zijn we er echter nog niet. Afhankelijk van de manier waarop de ouders de zorg voor hun kinderen hebben verdeeld, wordt op de draagkracht van de alimentatieplichtige een zogeheten zorgkorting in mindering gebracht. Hoe meer tijd een kind bij de alimentatieplichtige verblijft, des te hoger is de zorgkorting.

Dubbele woonlast

Onder omstandigheden kan het onredelijk zijn om de hierboven kort geschetste forfaitaire benadering  te volgen. Wat te denken van de situatie waarin een ouder minder dan 30% van zijn netto besteedbaar inkomen uitgeeft aan de kosten van huisvesting? Het omgekeerde komt ook voor: in veel scheidingsgevallen moet de alimentatieplichtige nog een tijd meebetalen aan de aan de echtelijke woning verbonden lasten en is er sprake van een dubbele, dus hogere woonlast dan het genoemde percentage. De werkgroep beveelt in dat geval aan te kijken naar de werkelijke woonlast van beide ouders. Dat gebeurde voor 1 april 2013 standaard.

Aanvaardbaarheidstoets

In principe lijkt er in het nieuwe systeem weinig ruimte meer over voor maatwerkoplossingen. Toch valt dat mee. Ik noemde al de mogelijkheid om te kijken naar de werkelijke woonlast. Daarnaast kan ook rekening worden gehouden met overige kosten, zoals bijvoorbeeld huwelijkse schulden waarop wordt afgelost. Deze correctiemogelijkheid noemt men de aanvaardbaarheidstoets. De onderhoudsplichtige kan daar in rechte of in het kader van een bemiddeling een beroep op doen als hij of zij vindt dat de forfaitaire benadering tot een onaanvaardbare situatie leidt.

Jurisprudentie

Met de invoering van het nieuwe rekensysteem beoogde de werkgroep de verdeling van de kosten van de kinderen gemakkelijker en voor alle betrokkenen transparanter te maken. Dat doel is niet bereikt: het is er eerder onduidelijker op geworden. De eerste jurisprudentie is inmiddels gepubliceerd en langzaam worden de vragen vanuit de praktijk door de rechtspraak beantwoord. Het Tremarapport mag dan “slechts” een aanbeveling zijn, in de rechtspraktijk wordt het vrijwel altijd gehanteerd. Omdat kinderalimentatie een verplicht onderdeel is van het ouderschapsplan is het nu meer dan ooit zaak de ontwikkelingen nauwgezet te blijven volgen.

Mr. M. (Michiel) Krijger, als advocaat werkzaam bij Boogaard Advocaten  te Middelburg

Hypotheekrente-aftrek

De maximale hypotheekrente-aftrek wordt vanaf 2014 in kleine stapjes teruggebracht van 52 naar 38 procent in 2042. Voor de hoogste inkomens gaat de maximale hypotheekrenteaftrek komend jaar met een half procentpunt omlaag naar 51,5 procent. De opbrengst wordt teruggegeven via een verlenging van de derde schijf van de inkomstenbelasting.

Tweede lening

De maximale periode voor hypotheekrenteaftrek blijft dertig jaar. Wel krijgen huizenkopers de mogelijkheid om een tweede lening af te sluiten tot 50 procent van de waarde van de woning en met een looptijd van 35 jaar. De rente die je hierover betaalt, mag je echter niet aftrekken van de belastingen.

NHG

Minder mensen zullen in aanmerking komen voor het rentevoordeel van een lening met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De NHG-grens wordt de komende jaren namelijk stapsgewijs verlaagd van 290.000 euro naar 225.000 euro op 1 juli 2016. Op 1 juli gaat de grens omlaag naar 265.000 euro, een jaar later naar 245.000 euro en in juli 2016 naar 225.000 euro.

Komend jaar mag je naast de koopsom van de woning nog 4 procent extra lenen om de bijkomende kosten af te dekken; 1 procent minder dan in 201

NHG en restschuld

Het goede nieuws voor huizenbezitters is dat restschulden vanaf 1 januari mogen worden meegefinancierd in een nieuwe hypotheek met NHG. Hiervoor gelden wel strikte voorwaarden. Zo moet de restschuld zijn ontstaan uit de verkoop van een huis dat is gefinancierd met NHG en mag de lening niet te hoog zijn ten opzichte van het inkomen. Ook moeten de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de kostengrens van de NHG blijven (nu nog 290.000 euro en vanaf 1 juli dus 265.000 euro). Wat daar aan restschuld boven uitkomt, mogen geldverstrekkers buiten de NHG meefinancieren.

NHG-premie

Als je een hypotheek met NHG afsluit, staat de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garant als je door omstandigheden de hypotheeklasten niet meer kunt betalen. Je betaalt hiervoor eenmalig een fiscaal aftrekbare premie. De hoogte van die premie stijgt komend jaar van 0,85 procent naar 1 procent. In ruil voor deze borgstelling betaal je wel een lagere hypotheekrente.

Verhoogde schenking

Sinds 1 oktober is het mogelijk om eenmalig 100.000 euro belastingvrij te schenken, als dat geld wordt aangewend voor de aankoop of verbouwing van een eigen woning. Ook komend jaar kun je nog gebruik maken van deze mogelijkheid. Deze verhoogde schenking geldt voor iedereen, dus niet exclusief voor ouders en kinderen. De leeftijdsgrens van 18 tot 40 jaar is vervallen.

De verhoogde schenkingsvrijstelling mag komend jaar ook gebruikt worden voor de aflossing van oudere restschulden, die voor 29 oktober 2012 zijn ontstaan.

Dubbele lasten

De overheid komt huizenbezitters die een nieuw huis hebben gekocht, maar hun oude woning niet kwijt kunnen voorlopig nog tegemoet. De crisismaatregelen voor woningbezitters met dubbele lasten worden namelijk met een jaar verlengd. Hierdoor geldt de dubbele hypotheekrenteaftrek voor de leegstaande, te koop staande woning en de nieuwe woning ook in 2014 voor een periode van drie jaar. Pas in 2015 gaat deze termijn terug naar twee jaar. Mensen die in 2011 met dit probleem zijn geconfronteerd, krijgen dus een jaar extra respijt. Zij kunnen ook komend jaar de rente nog aftrekken.

Ook de terugkeerregeling wordt met een jaar verlengd. Heb je je te koop staande huis verhuurd onder de Leegstandswet, dan houd je voorlopig recht op renteaftrek als de verhuurperiode is afgelopen.

Lage btw

De tijdelijke verlaging van het btw-tarief voor het arbeidsloon bij het verbouwen en herstellen van woningen (van 21 naar 6 procent) is verlengd tot 1 januari 2015. Voor de gebruikte materialen geldt wel het hoge btw-tarief.

Energiebesparingen

Komend jaar gaat het Nationaal Energiebespaarfonds van start. Hierin wordt in totaal 300 miljoen euro beschikbaar gesteld voor leningen aan huizenbezitters die energiebesparende maatregelen willen treffen, zoals de aanleg van dak-, vloer- of gevelisolatie of de plaatsing van een zonneboiler. Het gaat om leningen van 2.500 tot 25.000 euro.

Voor meer informatie bel je naar EstatePlan 0118-640914 of mail alex@estateplan.nl

Alex de Bakker

Als (startende) ondernemer bent u veelal bezig met zaken rondom uw product of de door u te leveren dienst. Het is echter belangrijk voor uw onderneming dat ook andere zaken de aandacht krijgen, zo bijvoorbeeld de juridische. Alsdan kunt u starten en ondernemen met een goede basis en kunnen eventuele juridische problemen voorkomen worden.

Als u start dient u allereerst een keuze te maken voor de rechtsvorm van uw onderneming. Zo kunt u bijvoorbeeld kiezen voor een BV, een eenmanszaak of een VOF. Bij het kiezen van een rechtsvorm zijn niet alleen juridische aspecten, bijvoorbeeld ten aanzien van aansprakelijkheid, maar ook fiscale aspecten van belang. Afhankelijk van hoe het met uw onderneming loopt, bijvoorbeeld als u snel groeit, verdient het de voorkeur om de aanvankelijk gekozen rechtsvorm te herbeoordelen, zodat optimaal kan worden aangesloten bij de nieuwe situatie.  

Mocht u de onderneming met meerdere personen oprichten, dan verdient het de voorkeur om goede afspraken te maken onderling over een groot aantal zaken, en deze uiteraard schriftelijk vast te leggen. Afhankelijk van de door u gekozen rechtsvorm zou dat bijvoorbeeld kunnen in een vofcontract of aandeelhoudersovereenkomst waarin aspecten, zoals bijvoorbeeld verdeling van winst, afspraken bij ziekte en arbeidsongeschiktheid, inbreng van kapitaal, geschillen, toe en aftreden, geregeld worden. In het geval u personeel in dienst neemt, moeten arbeidsovereenkomsten worden opgesteld, waarbij ook rekening moet worden gehouden met bepalingen van een eventueel toepasselijke cao.   

Ook in relatie tot derden en klanten dienen uw juridische zaken op orde te zijn. Ten aanzien van uw klanten is het verstandig om duidelijke offertes en overeenkomsten te hanteren, zo mogelijk met algemene voorwaarden, die exact toegesneden zijn op uw product of de door u te leveren dienst. Bepalingen die in algemene voorwaarden bijvoorbeeld erg belangrijk zijn, zijn bepalingen ten aanzien van het beperken van eventuele aansprakelijkheid voor schade, maar ook bepalingen voor het geval door een klant niet wordt betaald of anderszins niet wordt nagekomen (bijvoorbeeld recht op opschorting, verrekening, verschuldigde rente). Als u al deze contracten en algemene voorwaarden hebt, is het voorts belangrijk om ze op de juiste wijze te gebruiken, voor algemene voorwaarden geldt bijvoorbeeld dat deze eerst op een overeenkomst van toepassing moeten worden verklaard en in beginsel ook ter hand moeten worden gesteld, wil een beroep daarop kunnen slagen.  

MillerReyBrighton advocaten, een nichekantoor op het gebied van het arbeidsrecht en ondernemingsrecht,  adviseert u graag over voormelde aspecten en kan desgewenst allerhande contracten en algemene voorwaarden voor u opstellen/beoordelen, zodat de zorg aangaande de juridische aspecten van uw onderneming uit handen wordt genomen, en u zich volledig kunt richten op uw core business.

Esther Mulders